Rénover un immeuble : les étapes clés à suivre

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Rénover et restructurer des surfaces de bureaux au sein d’un immeuble complet, c’est un projet qui peut sembler pharaonique. Selon le nombre de niveaux (R+1, +10, +15 et au-delà), mais également la complexité des espaces concernés et la qualité du bâtiment existant, les étapes à suivre ne sont pas les mêmes. Depuis plus de 20 ans, Cléram étudie, conçoit et accompagne les tendances de l’aménagement des espaces de travail. Nous qui agissons au plus près des entreprises et des professionnels pour concevoir et aménager leurs espaces, accompagner les projets de rénovation et de réaménagement. Nous vous livrons les phases clés pour rénover un immeuble.

La nécessaire prise en compte des normes et labels dans le bâtiment

Que vous ayez pour projet une reconversion d’anciens logements en bureaux ou la transformation de grands plateaux en nouveaux espaces de travail, vous devez avancer en appliquant un cadre normatif toujours plus complexe. Plusieurs réglementations sont à respecter. En parallèle, plusieurs labels peuvent servir d’objectifs à atteindre afin que le projet de rénovation soit sanctionné par une reconnaissance forte (performance énergétique, faible impact sur l’environnement, bonne prise en compte des usagers, etc.).

Les normes techniques et normes d’urbanisme en rénovation

La réglementation thermique 2012 (RT 2012) impose de limiter les consommations énergétiques des bâtiments neufs. Dans le cas d’une rénovation, elle ne possède pas un caractère obligatoire mais elle garantit un excellent confort thermique et des dépenses énergétiques maîtrisées. Il faut donc tout faire pour la respecter et la voir comme un cadre utile pour un projet de rénovation. La norme RT 2012 porte à la fois sur l’isolation des ouvertures, des combles et des murs. Pour bien vous lancer, vous devez au préalable évaluer la performance de votre isolation existante. Vous pouvez également vous renseigner sur la norme RT 2020, qui va imposer que toute nouvelle construction produise davantage d’énergie qu’elle n’en consomme. Une fois encore, aucune obligation en ce qui concerne la rénovation, la RT 2020 ne concerne que les bâtiments neufs. Mais, à terme, les performances atteintes devront aussi être égalées par les bâtiments anciens.

A savoir : entre la RT 2012 et la RT 2020 qui arrive, la RT 2015 aurait dû entrer en application. Celle-ci n’a finalement pas vu le jour, du fait notamment d’exigences trop complexes à atteindre.

D’autres normes concernent certains postes comme l’électricité (norme NFC 15-100), les canalisations de gaz, la maçonnerie, ou encore l’isolation par l’extérieur – ITE (normes NF DTU, recommandations RAGE 2012, cahiers du CSTB).

Il ne faut pas enfin oublier les normes relatives à l’urbanisme contenues dans le plan local d’urbanisme (PLU).

Les labels dédiés à la construction et à la rénovation

Les labels se décomposent en deux grandes familles : les labels qui s’intéressent aux performances énergétiques d’un côté, et les labels qui s’intéressent aux performances environnementales (gestion des déchets, confort, utilisation de l’énergie, réduction du bruit, prise en compte de la biodiversité, etc.).

En ce qui concerne les performances énergétiques pour la rénovation, il n’existe qu’un seul label, le « BBC rénovation ». Il est dédié aux bâtiments non résidentiels. Le label « Haute Performance énergétique – HPE rénovation » et le label « Bâtiment basse consommation énergétique – BBC rénovation » sont eux dédiés aux logements.

Pour la conception et la construction des bâtiments non résidentiels, trois certifications environnementales sont présentes sur le marché :

  • HQE : La certification HQE est la plus utilisée en France. Elle a pour objectif de réduire au maximum l’impact d’une construction ou d’une réhabilitation sur l’environnement tout en garantissant un confort maximal aux futurs occupants du logement. Cette certification peut être associée au label Bâtiment Biosourcé (dans le cas d’une rénovation d’un bâtiment intégrant des matériaux biosourcés avec de hautes qualités environnementales) ou encore au label BBCA (si la rénovation permet une réduction forte des émissions de GES).
  • Breeam : cette certification se positionne comme la norme européenne des bâtiments environnementaux, et constitue le standard le plus répandu dans le monde. Le BREEAM (« Building Research Establishment Environmental Assessment Method », ou la méthode d’évaluation de la performance environnementale des bâtiments) apporte une garantie de respect de l’environnement dès la conception des plans et ce jusqu’à la fin de vie du bâtiment. Le BREEAM englobe ainsi toute la durée de vie du batiment.
  • Leed : il s’agit d’une certification volontaire bénéficiant d’une reconnaissance internationale. Des systèmes d’évaluation différents existent selon le projet – neuf ou rénovation – mais cette certification retse peu répandue en France. Cela s’explique, notamment, car les normes et référentiels sont calqués sur des standars américains, avec des unités de mesures différentes… et une documentation en langue anglaise.

Dans le cadre de votre projet de rénovation d’immeuble, ne négligez pas également les performances acoustiques du bâtiment. Depuis 2016 la médecine du travail a l’obligation de mesurer le bruit dans les entreprises. Un sujet vital qui participe au bien-être des collaborateurs (lire à ce sujet : « Le confort acoustique : un enjeu fondamental dans les entreprises »).

L’aménagement des lieux de travail et leurs profondes transformations

Depuis les années 90, on assiste à l’accélération du mouvement qui fait passer l’espace de bureau non plus comme un seul espace de travail mais bien comme un espace de vie. (lire à ce sujet : « Quand les bureaux d’entreprises deviennent des lieux de vie »). Il s’agit là du fruit d’une lente évolution, construite pendant plus d’un siècle. L’aménagement uniforme a disparu pour laisser sa place à un aménagement qui mêle cadre imposé par l’entreprise et approche personnalisée de l’employé. Avec désormais une touche d’intelligence, le « Smart building », le bureau d’aujourd’hui n’a plus rien à voir avec celui d’hier.

L’environnement de travail, cet espace de vie qui évolue

Ce n’est pas seulement l’agencement des espaces de travail qui a évolué, avec les « box » individuels, puis l’open-space et enfin de nos jours une mixité des espaces. Le travail dans son ensemble change. Les bureaux ne sont plus des lieux figés, leur aménagement doit s’inscrire dans une évolution permanente et répondre aux besoins des utilisateurs.

Nomade, collaboratif, flexible… (lire à ce sujet : « La mobilité au bureau : nouveau sujet important pour les entreprises ») peu importe où et comment on travaille. Ce qui compte désormais, c’est de disposer des meilleures conditions adaptées aux besoins. Alors, l’aménagement des espaces se veut plus souple, avec un mix de structures. Lorsqu’il faut mener une rénovation, réinventer et repenser un bâtiment tout en gardant les fondamentaux est un défi. Le plan doit être simple et fonctionnel, permettant aux utilisateurs de d’approprier l’espace, et que les différentes zones soient bien lisibles. Leur fonction doit être logique.

Contractant général clé en main

Cet effort sur la conception et la prise en compte des nouveaux usages est capitale pour attirer des locataires ! En tant que bailleur, il faut prendre en main cette évolution des espaces pour proposer des bâtiments qui suscitent l’émotion et déclenchent le coup de cœur.

New ways of working, Smart building : quand le digital secoue l’immobilier de bureau

Le digital bouscule le paysage de l’immobilier. Ce domaine resté hermétique aux évolutions numériques est aujourd’hui animé d’un foisonnement d’idées. Se réinventer, transformer les manières de travailler, c’est ce que proposent des start-ups qui misent sur le digital.

Les New Ways of Working (NWoW) désignent les solutions innovantes pour placer les occupants et leur expérience au cœur de tout projet (et notamment une rénovation). Remettre l’humain au centre des transformations, casser les pratiques vieillissantes ou répondre à des problématiques concrètes avec des outils modernes. Autant de défis qui sont relevés aujourd’hui. Un réenchantement des espaces communs est nécessaire avec une conception en amont pleine d’ambition.

En parallèle, la tendance du Smart Building elle aussi voit émerger un écosystème de start-ups qui proposent des solutions complètes : meilleure compréhension de l’utilisation réelle des espaces, amélioration de la qualité de vie des collaborateurs. Il ne s’agit plus de construire (ou rénover) avec un plan classique et des croyances. Il faut écouter, comprendre et se donner une approche agile et offrir de nouveaux espaces.

Le marché du Smart Building profite aujour’hui d‘un contexte réglementaire et technologique favorable : les réglementations thermiques mènent à des exigences environnementales poussant à plus de sobriété énergétique. De même, la loi de transition énergétique votée en 2015 vise à une réduction de la consommation énergétique finale de 50% entre 2012 et 2050.

nover, c’est innover

Croiser les deux transformations qu’apportent les NWoW et le Smart Building permet de mener une rénovation d’immeuble inscrite dans notre époque, teintée de modernité. Plus concrètement, il s‘agit aussi d’une réponse pour améliorer la qualité de vie au travail tout en réduisant les coûts de maintenance et d’exploitation d’un bâtiment. Ce coût d’exploitation est évalué à environ 35€/m2 chaque année pour un niveau de service standard[i]. Plus « smart », un immeuble de bureaux est aussi plus économique. CQFD.

Depuis plus de 20 ans, Cléram conçoit les tendances de l’aménagement des espaces de travail. Parce que la réussite d’une rénovation repose – notamment – sur une bonne compréhension des habitudes et des attentes des utilisateurs, nous agissons pour vous proposer des solutions d’optimisation de l’espace. Parce que nous avons la conviction que rénover, c’est innover.

Les études incontournables pour la rénovation d’immeuble

Le moment de se lancer dans la rénovation est venu. De la planification au suivi du projet et aux étapes de finition, voici les grandes lignes à appliquer.

Les démarches à planifier

Avant de songer à casser, construire ou repositionner des éléments, l’important est de faire un bilan de l’existant. Pour cela, plusieurs études doivent être menées. Un diagnostic thermique avec un bilan complet des performances du bâtiment. Un diagnostic sur le fonctionnement du bâtiment (électricité, plomberie, systèmes de chauffage, etc.). Un diagnostic en ce qui concerne également la sécurité incendie et plus globalement la sécurité intérieure du bâtiment. Il convient enfin de prendre en compte l’accès des personnes à mobilité réduite (PMR) à l’occasion de travaux de rénovation ou de réhabilitation.

C’est en ayant cette vision complète que vous pouvez ensuite vous lancer dans les premières étapes de « création ».

  • Définition du concept d’aménagement.
  • Création d’une charte d’aménagement.
  • Projet architectural et conception Moodboard.
  • Projection 3D et visite virtuelle.

Attention : chaque étape est liée avec la précédente, mais il convient en complément de scinder chaque étape par plateau ou par espace, selon l’envergure du projet. Cela signifie qu’un planning complet doit être mis en place.

Cléram est votre interlocuteur unique, avec une approche Design+Build en fonction de vos besoins. Nous pouvons vous accompagner de la définition de votre concept et dans la réalisation de toutes les étapes qui en découlent.

Rénover un projet clairement énoncé

En complément de la phase créative, et pour que les idées puissent prendre naissance et donner lieu à une réalisation concrète, vous devez bâtir une feuille de route à laquelle vous allez vous référer.

  • Définition du projet (plans, recherche de financements, documents administratifs).
  • Recherche de professionnels du bâtiment, prise de contact et demande de devis. Il est alors impératif de faire un choix entre un contractant général pour un projet clé en main ou un maître d’ouvrage.
  • Coordination de l’ensemble des intervenants, gestion sur site et relations à distance.
  • Réception des travaux et vérification de leur bonne réalisation et conformité.

La conception de Cléram pour l'aménagement et rénovation des bureaux d'entreprise

Gros œuvre / Second œuvre / Finitions

Les travaux de rénovation en eux-mêmes peuvent être décomposés en deux parties.

Tout d’abord, il existe des travaux de gros œuvre qui consistent à – lorsque cela est nécessaire – réaliser une démolition, divers travaux de construction mais aussi d’aménagement avec la pose de cloisons.

Vient ensuite le second œuvre avec les travaux de plomberie et d’électricité, la pose de revêtements de sols (parquets, carrelage).

Il est important de différencier gros œuvre et second œuvre car les derniers nommés n’ont aucune influence sur la solidité et la stabilité de l’ouvrage. Viennent ensuite les finitions avec les travaux de peinture, de revêtement de murs, l’installation de luminaires, la pose des sanitaires, etc.

Pour cette phase de travaux, il existe plusieurs approches. Vous pouvez avoir besoin seulement d’une maîtrise d’œuvre (MOE), soit d’une assistance maîtrise d’ouvrage (AMO) ou encore d’un contractant général (Design & Build). Cléram est votre interlocuteur unique, quel que soit votre besoin. Nous nous positionnons à vos côtés selon le niveau d’assistance que vous souhaitez et l’importance de la prise en charge que vous voulez déléguer. Simple et modulable.

La valorisation des biens à travers l’aménagement de bureau

L’aménagement des espaces de bureaux dans le cadre d’une rénovation d’immeuble est un levier fort pour réaliser une valorisation foncière. En effet, si l’objectif d’une réhabilitation est, à terme, de réaliser une cession d’actifs, plusieurs scénarios de redéveloppement doivent être étudiés.

(lire à ce sujet : « valoriser ses actifs, repenser l’espaces et les besoins »).

Penser au développement des espaces, les combiner de manière intelligente tout en embrassant la révolution du digital, c’est la promesse de disposer de bureaux avec une forte attractivité. Il est indispensable aujourd’hui d’associer mécanismes de progrès et valorisation foncière. Ce redéploiement et les travaux de rénovation doivent se faire en définissant une valeur juste, avec une vision financière précise.

Afin que la valorisation foncière d’un immeuble de bureaux soit optimale, les étapes de préparation sont capitales. Il faut intégrer tous les éléments précités pour optimiser autant les résultats financiers que les retombées en termes d’image / attractivité du lieu.

  • Les nouvelles façons de travailler (NWoW) doivent guider l’aménagement des espaces et dicter l’approche.
  • Les services proposés aux utilisateurs doivent être multiples, connectés, accessibles et évolutifs.
  • L’aspect éco-responsable tant du bâtiment en lui-même que des espaces de bureaux est primordial. Optimiser les consommations énergétiques et disposer de données pour mieux réaliser une gestion du bâtiment efficace est une attente claire de la part des propriétaires.
  • Mettre en place une interopérabilité entre tous les équipements énergétiques et les solutions de management de l’énergie pour disposer d’une gestion du bâtiment pertinente est possible.

Un projet de rénovation d’immeuble de bureaux est une opportunité pour penser un redéploiement complet, casser les codes établis et s’inscrire dans une nouvelle dynamique.

Une approche organisée et structurée est nécessaire afin de tenir les délais et de disposer d’un projet ambitieux. Pour une bonne coordination de l’ensemble des services, et afin de disposer d’une expertise sur tous les segments, Cléram peut être votre interlocuteur unique. Ingénieurs, architectes, designers et directeurs de projets, nous mettons à votre service notre sens de l’écoute du conseil pour des solutions sur-mesure

[i] Source : ARSEG – BUZZY Ratio 2018

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